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2007年某日渡米。 やなまんは、ダンナ様・大将とともにサンフランシスコでのいつもの日々をいつもこんな感じで楽しんでます?!
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予算の範囲内で買えそうな素敵な家がちらほら出てきました。
自分とタッグを組む、強力な味方Real Estate Agent不動産エージェントを選びます。


1. 不動産エージェントを探す
探す方法は、ローンブローカーの場合と同じです。
  • ローンブローカーからの紹介
  • 友人・知人からの紹介
  • yelpで検索
  • 情報誌で探す
が主だったところです。
私たちは初めての家探しで不安も色々あるということで、不動産エージェントも日本語が出来る方を友人に紹介していただきました。ローンブローカーにも推薦をお願いしたところ同じ方で、長年組んで気心が知れているため迅速なコミュニケーションが取れるとのことでした。
日本語を話すことが条件の場合、ベイスポ・スポーツJ・テレフォンガイド・eじゃんなどに広告が掲載されています。



2. 不動産エージェントに相談する
不動産エージェントは不動産売買のスペシャリストです。わからないことがあったらどんどん聞いてください。
  • 不動産売買の流れを知る
    オープンハウスを回るところからクロージングまでの流れを説明していただけます。
    専門用語が多いのですよ…。涙
    でもこれらの単語で今後のやりとりが進んでいくので、覚えるしかありません。

     
  • 「理想の家」を伝える
    ドリームリストやこれまでのオープンハウス
    を元に、自分にとっての「理想の家」を伝えます。
    ベッドルームの数、バスルームの数、地域、そして予算が基本項目で、さすがにこれらが決まっていないと物件が広範囲におよび、また候補数も多すぎて大変です。

     
  • 現在の情勢を知る
    法律の改正やマーケットも最新の情報を入手することができますので忘れずに聞きます。
    法律は素人にはわからないことが多いのでともかくとして、マーケットがSeller's Market売り手市場/Buyer's Market買い手市場か、Hotホット/Coldコールドな地域はあるか等は有効です。
    例えば、私たちが家を探した2012年春時点で、Seller's Marketで、サウスベイが圧倒的にHotだと聞きました。


3. よろしくお願いします……?
家購入マニュアル本によると、自分に合うエージェントさんかどうか、3人くらい面接するといい、と書いてあります。
えー、正直そんなのうちは面倒でやってません。
ただ、やはり人間同士のやりとりに「相性」というものはつきものですので、無理に特定の人にこだわらず自分に合わないと思ったら変えればよいと思います。ただ、オファーを出している真っ最中などには変更してはいけません。

ところでエージェントには、アシスタントがいることがあります。オープンハウスを一緒に回ってくれず、アシスタント任せにしている人がいたら、その人は相性以前の問題で避けた方がいいです。

家は決して安い買い物ではありません。本当に自分の希望や好みをわかってもらえるエージェントさんを見つけることが大事だと思います。



「チーム家探し」が決まったら、本気でオープンハウスを回ります。買うぞ、おー!




<本日の単語>
  • Buyer's Market買い手市場/Seller's Market売り手市場
    そのまんま、不動産業界の流れ。Seller'sは売り手がウハウハ(価額上昇、物件があっという間に売れてしまう、買う側は事務処理を急がないといけない等)、Buyer'sは買い手がウハウハ(価額交渉の可能性あり、契約締結までゆっくりでOK等)な状態なこと。
     
  • Hot/Cold
    ホットな状態というのは「過熱」状態のこと。一軒の家に対して5件以上のオファーがくれば間違いなく過熱状態。上記でいえば、Seller's Market。
    コールドな状態は、日本語でも同じように冷え切った状態で売買の動きが少ないこと。買い手が少ない状態。上記でいえば、Buyer's Market。
     
  • Real Estate Agent
    不動産売買のプロ。Agent/Broker/Realtorと、経験・資格・組織によって呼称があるが、総称してReal Estate Agentという。候補物件のピックアップ、オープンハウス巡り、Sellerとの交渉、オファーの書き方指南等行う。


<流れ>
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さて、いよいよめぼしい家が出てきたところで、そもそも本当に家が買えるのか、Loan Brokerローンブローカーさんに相談します。
一括現金で支払う方はこの記事は飛ばしてください。(あ、最初からこの記事開かないか。笑)


Mortgage Loan住宅ローン商品は銀行でもやっていますので自分で手続きすることも出来ますが、ローンブローカーにお願いする利点は、その時点のマーケットで家を買う人にとって一番有利に働くローン商品を見つけてきてくれることです。


1. ローンブローカーを探す
探す方法は、
  • 不動産エージェントからの紹介
  • 友人・知人からの紹介
  • yelpで検索
  • 情報誌で探す
が主だったところです。
私たちは初めての家探しで不安も色々あるということで、日本語が出来る方を友人に紹介していただきました。
日本語を話すことが条件の場合、ベイスポ・スポーツJ・テレフォンガイド・eじゃんなどに広告が掲載されています。



2. ローンブローカーに相談する
ローンを算出するに当たっては様々な書類を持参し、現実的に購入できる家の価額を決めます。
  • 持参するもの
    身分証明書、税金の書類とそれを作成するに当たって元となっている給料などの明細書、銀行・投資口座等の金融口座に関する入出金明細書など、すべての資産情報が必要になります。また夫婦名義でローンを組む方が有利になるため、共働きの方は双方の書類も必要です。ちなみに税金の書類に載っているならば、バイト程度の収入でも開示します。

    なお、これらの書類は月や年をまたぐごとに更新(ローンブローカーに提出)します。

     
  • 現実的な話をしよう
    資産状態を曝け出すことで、ローン会社からどの程度までなら借りられるのかがわかります。また、この価額の家ならローンの月々の支払いはこうなります、という目安も教えていただけます。そこで参考になるのが、今までのオープンハウス巡りで自分が欲しいなと思った家の価額なのです。


    実際、ブローカーさんに「いくらの家を探していますか?」と聞かれました。

    ところで、家計簿をつけている方は良いですが、そうでない方も、予め月々の収入・支出の状況を把握しておくことをお勧めします。金融機関側は、全収入を元にローン金額を割り出します。つまり生活費は考慮に入っていないので、自分の思っている以上の額まで借りられてしまいます。浮かれて背伸びすると月々の支払いに苦しむことになります。家を購入することで、今までにない支払いも発生するので、気をつけてください。

     
  • Preapprovalをもらう
    ローンブローカーに相談するもうひとつ大事なことは、あらかじめ「この金額ならローン下りますよ」というPreapprovalを入手することです。
    実際にはオファーを出す物件の価額に応じて金額を変えて添付書類として提出するので、相談しているその場で紙をもらうわけではありません。口頭で「この金額ならローン下りますよ」という目安の金額を聞いてください。今後の家探しはこの金額内で行います。



3. 金銭に関する注意点
ブローカーさんにも言われることですが、家を購入すると決めた3ヶ月前から金銭の動きに注意してください。

SavingsからCheckingへお金を移したり、公共料金の支払い程度なら良いのですが、証明の出来ない/しにくい大金の授受は特に気をつけてください。
日本人にありがちなのは、例えば頭金の支払いのために日本の銀行口座からアメリカの口座へ必要な額を移す、ということです。しかし、こういう行為はローンの審査に影響が出るそうです。(極端な話、サラ金から借りて頭金にしました、と思われても仕方が無いのです。)
特に今のご時勢、貸し出しはかなり慎重に行われています。支払いはともかく、入金は特に要注意です。

口座間の取引があれば、それはすべてローンブローカーへ証明書類を提出((明細書を送付))することになりますので、家探しを始める前の時点で金銭面の準備はしておいた方が面倒が減ります



ローンブローカーと相談すると、いよいよ家探しが現実的なものになってきます。では不動産探しのプロ、不動産エージェントを選びます。



<本日の単語>
  • Loan Broker
    ローン契約のプロ。各銀行などが出しているローン商品・ローン市場を熟知し、借り手に最も有利(金利が安い・事務処理が早いなど)に働くローン商品を見つけ出すスペシャリスト。
    また借り手に代わって金融機関、IRS、エスクロー、保険会社等との煩雑な事務処理や交渉を代行してくれる。
     
  • Mortage Loan
    住宅ローンのこと。30年固定金利、40年固定金利、10年変動金利などの商品があり、市場・金融機関・借入額・返済期間によってレートが変わる。必ず確認するのは、きちんとPrincipal元本も支払っているかということ。Interst利子だけ支払い続ける商品もあるが、それだといつまでたっても不動産は自分のものにならない。
     
  • Preapproval
    仮審査、事前許諾、といったところでしょうか。ローン申請するに当たって、ローンブローカーが大まかに資産の状況を確認し、借り入れ可能金額を算出したもの。Preapprovalの有無でオファーの通り方が違う(らしい)。


<流れ>
ここでのOpen Houseオープンハウス巡りは市場調査や自分の本当に欲しい家の条件を知るためのものです。
ある程度条件がわかっている方は、この記事は飛ばしてください。



では、早速街にはどんな物件が売りに出されているのかチェックしましょう!
…と、逸る気持ちを抑えて。

1. いつから始めるか

ベイエリアの家探しは、春夏がシーズンです!!!

反対にシーズンオフには、物件も少なく、売り手もあまりやる気ありません。これを利用してものすごく急いで売りたがっている人に値引き交渉したり有利にすることも出来ますが、なんと言っても物件が多く出回るのは春から夏にかけてです。自分の条件に合った家を探しやすい時期とも言えます。



2. 自分のDream House理想の家ってなに?
そもそも自分に合う家って何なのよ?って思いませんか?私は思いました。

これから将来を見据えて、自分たちにとって何が譲れない条件で優先順位が何なのか、改めて考えておくと家探しも楽になります。
Feature条件を予め列挙し、それぞれの項目ごとに「Dream理想/Must Have絶対必要条件/Would Have譲歩OK」と分けてDream Listを漠然と作り、家族で話し合います。
例えば、
  • Type 家の種類(一軒家・コンド・タウンハウス)
  • Upper Price Limit 価額の上限
  • Age 築年数
  • Lot size 敷地面積
  • Square Footage 建坪
  • Bedroom 部屋数
  • Bathroom バスルーム数(1やfullというのはタブつきのシャワー。0.5やhalfはシャワーのみ)
  • Garage ガレージがAttached 繋がっているか、Detached 独立しているかと台数
  • Floor 階数
  • Crime Rate 治安
  • Transportation 通勤
  • School Rating 学区
もっと細かく挙げると、
  • Hardwood Floor フローリング
  • Kitchen キッチン
  • Closet 収納スペース
  • Pool プール
  • Fireplace 暖炉
  • Heating / Cooling System エアコン・暖房設備
などなど、枚挙にいとまがありません。
例えば、お子様のいる家庭では学区のいい所、移動の多い人にとっては高速の入口が近い所が絶対条件なったり、人それぞれのライフスタイルで変わってくると思います。我が家の場合は、大将が庭仕事が好きなので一戸建て、私は掃除が嫌いなので(笑)掃除機をもって階段の上り下りをしなくて済む平屋で、周囲で散歩が出来るような治安のいいところで、寒くないところが絶対条件でした。

途中からはこのドリームリストを意識したつもりはなかったけれども、実際にふたをあけてみると、見つけた家はこのとき列挙した理想にかなり近いものでした。

オープンハウスを回り始める段階では絞り過ぎない方がいいですが、何軒も回っていると自分たちの好みがわかってくるので(そしてドリームリストも不要になります)、本気のオープンハウス巡りを始めたときに、自ずと条件に合わない家は見学対象外になっていきます。(対象外にしないと、体力・気力が持ちません。涙)



3. では、オープンハウスを回ろう!
オープンハウスの情報はMLSListingsまたはTruliaなどの不動産サイトで
"Open House"という条件で検索できます(トップページに無い場合は、絞り込み検索にあります)。
たいてい週末の午後1時あたりから4時頃までの間で行われます。
筆記用具は忘れずに持参しましょう。

着いたら、その場には必ずSeller’s Agent売り手の代理人さんがいますので挨拶し、まずは家のflyerフライヤーを忘れずに受け取ります。
ba61aca2.jpeg


こんなの。








フライヤーに一通り目を通したら、家の中や外を見て回ります。

なるべく隅々まで、まだ売り手さんが住んでいる家の場合は私物があるのでちょっと遠慮がちに(笑)チェックします。ここで先ほど作ったドリームリストが役に立ちました。物件ごとにリストを打ち出し、該当の物件が自分の理想にどこまで近いかチェックします。意外と自分が絶対条件と思っていたことがそうでもなかったり、反対に絶対条件に格上げになったり、微調整を加えていきます。

気になったことがあれば、売り手のエージェントさんに聞くといいでしょう。また他にも見学に来ている人たちが質問している内容に聞き耳を立てるのもいい手段です。

ちなみにベイエリアでは新築以外、まず間取り図というものはありません。気になる人は、フライヤーの裏などに手書きすることになります。

その他、感じたことも書き加えます。第一印象は結構重要です。
こういったメモはすぐに書き留めることをお勧めします。でないと数分後にはすっかり忘れちゃうので!



私たちの場合、はじめのうちは「どの地域で、いくら位の金額で、どんな家が買えるのか」を調べるのが主でした。
ペニンシュラ・イーストベイ・サウスベイとそれぞれ見て周り、自分たちに合っていると思われる地域がわかってきた時点で、いよいよローンブローカーさんに現実的な金額を相談する頃となりました。



<本日の単語>
  • Feature
    家の特徴のこと。物件の価額にも影響するところで、部屋数・ガレージ・暖炉の有無・配管や屋根の素材などのことを指す。
     
  • Flyer
    いわゆるチラシ。Pamphletでも通じる。家の魅力をまとめたもので写真も掲載しているので、もらっておくと後々振り返るときに便利。
     
  • Open House
    いわゆる内覧のこと。売買対象の物件を一般公開して、物件の良さをアピールするために行う。
     
  • Seller’s Agent
    売り手が立てる代理人のこと。オープンハウスの開催、書類の授受などを行う。ちなみに買い手が立て代理人はBuyer's Agent。


<流れ>
石橋を叩かないと渡らない我が家。
まずは情報収集から始めました。

1. 書籍
大将が選んできた本がこちら。
b961aad0.jpeg


(写真はうちが参考にした旧版)








Nolo's Essential Guide to Buying Your First Home
http://www.amazon.com/Nolos-Essential-Guide-Buying-First/dp/1413313221/ref=sr_1_1?ie=UTF8&qid=1341208457&sr=8-1&keywords=Nolo%27s+Essential+Guide+to+Buying+Your+First+Home

Amazonでダントツ(当時)の☆の数を獲得していたので購入、そして本当に役に立った秀逸の一冊!
家探しの専門用語や流れはもちろんのこと、
  • 自分が探し求めている「理想の家」って何なの?
  • 自分に合ったエージェントさんってどう選ぶの?
  • ローンってどういう仕組みなの?
  • 契約時のちょっとしたコツ・体験談は?
など…とにかく痒いところに手が届く一冊なのです。

ひと通りこの本を読んでおけば、エージェントさんと話す時は復習といった感じになったので、より理解が深まりました。
うちみたいに、とにかく何から始めればいいのか分からない方には、
この本がオススメ!


2. インターネット
今の世の中、情報収集は何と言ってもインターネット検索です。
私達が参考にした3つのウェブサイトをご紹介します。
  • MLS Listing (www.mlslisitings.com

    MLS.jpg












    不動産エージェントさんも利用している総合サイト。使い勝手がとにかく悪いけれども、一番情報が早く正確で、かつ、物件の詳細情報(基礎、配管、屋根の素材など)も一番多く載っています。

    まずはこのサイトで、条件(場所、家のTypeタイプ、ベッドルーム数など)を絞った上でめぼしい物件を探し、オープンハウスの有無、MLS No.を調べました。
    "PENDING"と表示されていればすでに契約交渉中、"REO"と表示されていれば銀行や不動産会社の差し押さえ物件です。

  • Trulia (www.trulia.com)

    trulia000_R.jpg











    総合的に見て一番使いやすいサイト。地図や物件情報はもちろんのこと、周辺の犯罪頻度や学校の評価、スーパーやガソリンスタンド、公共の交通手段の有無(これは場合によって)がわかります。

    Truliaの良いところは、アカウントを作ることで検索内容を保存でき、それに対応するアラート機能がついていて、さらには気になる物件にコメントを書き込むことが出来る点で、他のサイトのように何度も検索条件や住所を入れなおさなくてもいいので便利です。

  • Zillow (www.zillow.com)

    zillow000_R.jpg











    物件の価額面に重きを置いているサイト。独自の(でもあまり当てにならない)Zestimateという評価額を表示があり、ある程度の目安に出来ます。
    それよりもこのサイトでは、過去のマーケットトレンドが見られるのがいいです。ある程度地域が絞れてきたら必要ないですが、この先売ることになったときに探している地域の物件価額がどう移り変わっていくか目安にすることができます。
    またこのサイトでは物件の境界線を表示してくれるのも便利です。
     
どのサイトも特化しているところが違うので、「このサイトひとつ見ればいい!」というのはありませんでした。
うちの場合、まずはMLSで空き物件を探し、Truliaで環境の情報を得て、Zillowで周囲の家の価額帯や敷地の境界線を調べていました。

他のサイトについては、
面白かったのはCentury21で、指定した物件の地域での年齢ごとの人口分布、職場までの交通手段、最終学歴、収入、人種割合をチェックすることが出来ます。これも学区の評価やご近所さんにも関係してくるので地域を絞り込む際に一度参考にするといいかもしれません。
Redfinというサイトも有名ですが、私たちは使っていません。
またオープンハウスの記事でも書きますが、Google Mapのストリートビューもかなり利用しました。


では最後に、重要なもうひとつ。
  • California's Megan's Law (http://www.meganslaw.ca.gov)

    a453251e.jpeg











    ニュースを見ているとたまに耳にするMegan's Lawミーガン法。近所に住む性犯罪者により7歳で命を落とした彼女の名を取り、過去に性犯罪歴のある人物の名前、顔写真、住所、犯罪内容を開示することを義務付けた法律です。
    こちらに基づいて、インターネット上で検索出来るのがこのウェブサイトです。
    特にお子様のいらっしゃる家庭は参考にすると良いと思います。
    なんと日本語でも検索できます。

     
3. 体験談
生の声、という点では一番でしょう!
ローンエージェントさんや不動産業者さんをどうやって見つけたとか、家の探し方などは参考になります。ただし、あくまでも個別ケースであることはお忘れなく。
経験者は何よりも家探しの苦労をわかってくれるので、心が折れそうになっているときの励ましやアドバイスはとっても心強いです。



物件をインターネットで検索している時点でお分かりかと思いますが、

イマドキの家探しにパソコン・スキャナは必須です!!

と叫んだところで、いよいよHouse Hunting家探しにまいりたいと思います。



<本日の単語>
  • REO
    銀行や不動産会社による差し押さえ物件。一般的な物件よりも安い利点はあるものの、家が要修復の状態だったり、契約締結までに時間が掛かったりというマイナス面も。本格的なDIYの人にはウハウハな物件。
     
  • MLS No.
    物件一軒ごとに割り振られている不動産番号のこと。エージェントさんと家探しするときのやりとりにはこの番号で行うと迅速に進みます。
     
  • Type
    物件の形態のこと。
    • Single Family Home
      いわゆるひとつの土地(庭)つき一戸建て。
       
    • Condo
      住居部分のみが占有で、残りは共有。いわゆる分譲マンションのイメージ。
       
    • Town House / Dupelx
      上記ふたつの中間。建物と建っている敷地部分は占有だが、少なくとも壁の一面はお隣さんと共有している形態の家。二世帯住宅のようなイメージ(ずら~っと何軒か横に繋がっているタイプもあり)。

 
<流れ>
  • なにはともあれ情報収集  ←今ここ。
 
ご無沙汰しております。
ここしばらく家探しをしておりまして更新が滞りました。
今回の経験をブログにしておきたいと思います。

物件探しの条件や状況は個々人ごとに違います。
その時点の不動産市場や法改正によっても変わってきますので、なるべく一般的なお話のみ説明していきます。
より具体的な進め方については、不動産エージェントやローンブローカーさんにご相談してくださいね。


では、まずは大まかな流れについてご説明します。



1. なにはともあれ情報収集
なにしろ夫婦揃って物件探しは初心者なので、一に情報、二に情報、三四も情報…ということで、まずは情報収集します。
  • 現在のマーケット状況が売り手市場なのか、買い手市場なのか
  • どんな物件が巷にはあるのか
  • どのくらいの相場なのか
  • そもそも専門用語がわからんっ
その他諸々、「知る」ことから始めました。


2. オープンハウスOpen Houseに行ってみよう
情報を少しずつ仕入れると同時に、オープンハウスにも行ってみます。
オープンハウスとは空き物件を一般開放して、購入希望者がひと通り見学できるようになっているものです。
この時に、どの地域で・どのくらいの価額なら・どのくらいの家が手に入るのか感覚を身につけます。


3. ローンブローカーLoan Brokerに相談する
いくら理想どおりで素敵な家でも、何せ自分の身の丈にあった家でないとローン地獄に陥ります。そこでローンブローカーさんと、自分の資産に合わせてどの程度までなら購入できるか相談します。


4. 不動産エージェントReal Estate Agentを選ぶ
お金に目処がついたらいよいよ本気の家探しです。ただしプロや経験者でない限り自分の力だけでは難しいので、一緒に家探しをしてくれる自分に合ったエージェントさんを選びます。


5. 本格的な家探し
今度は本気の購入目線でオープンハウスを巡ります。


6. オファーOfferとアクセプトAccept
気に入った物件が見つかったらオファー(仮契約内容)を提出します。ここでは購入価額や、仮契約の猶予期間と条件も提示します。売り手から条件が承諾されればアクセプトとなります。


7. コンティンジェンシーContingencyを外す
コンティンジェンシーは直訳すると「有事」です。買い手(時には売り手)を保護するために、本契約に入る前に猶予期間をもらいます。提示していた仮契約の条件を外していき、全て外れれば、いよいよ本契約に移行します。


8. サインオフSign Off
売り手と買い手を仲介をする、中立な立場のエスクローEscrowとその担当者Escrow Officerがいます。売買契約・ローン・保険・登記などがスムーズに行われるようにしてくれます。この人の元で大量の書類にサインしていきます。


9. ファイナル・ウォークスルーFinal Walk Through
サインした書類に間違いがないか、必要なことが全て行われたか、登記の申請がカウンティから許可されたかをチェックするためしばらく掛かります。その間に物件が売り出した状態のまま保持されているか、家の中の隅々まで最終確認します。


10. いよいよクロージングClosing!
サインオフから後に全ての事務処理が完了すると、いよいよ鍵の引渡しとなります。ここまでたどり着くまで色んな事があった後では、びっくりするくらいあっけないものですが、ついに自分の家になります!



あくまでも私の経験に基づいた流れですので、人によっては前後する場合があります(特に1~4)。
また単語については日本語訳も極力載せますが、基本的にはやりとりで使われる単語を使っていきます。
記事の中で順次説明していきます。
それではしばらくお付き合い下さいませ~。

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